راهنمای جامع خرید ملک در ترکیه

بدون شک در سال­‎های اخیر، یکی از مقاصد همیشگی ایرانیان برای سفر، تحصیل و حتی سرمایه‌­­‎گذاری همسایه غربی کشورمان یعنی کشور ترکیه است. کشوری زیبا با موقعیت جغرافیایی خاص، فرهنگ نزدیک به ایران و آب و هوایی مطبوع که اخیرا نیز با تغییراتی در قوانین خرید ملک برای اتباع خارجی در ترکیه، ایرانیان بسیاری را مشتاق خرید ملک در آن کرده است. با توجه به همین استقبال قصد داریم در این مقاله اطلاعات لازم جهت یک خرید مطمئن و مناسب در ترکیه را در اختیار شما قرار دهیم. 

مختصری در مورد کشور ترکیه

کشور پهناور و خوش آب و هوای ترکیه یا به طور کامل‎­تر جمهوری ترکیه با مساحتی بالغ بر 783/356 کیلومتر مربع، کشوری اوراسیایی محسوب می‌­‎شود که بخش اعظم آن (یعنی آناتولی) در شمال غرب آسیا قرار دارد و قسمتی از آن که با نام تراکیه شناخته می‎­‌شود در جنوب­‎‌شرق اروپا واقع شده است. طبق آخرین سرشماری جمعیت آن به 83 میلیون و 605 هزار نفر رسیده و دین رسمی اکثریت مردم در این کشور اسلام است.

زبان رسمی ترکیه ترکی، پایتخت آن آنکارا و پول رسمی این کشور اوراسیایی، لیر است. از شهرهای بزرگ و مهم آن در کنار آنکارا می­‎‌توان به استانبول­، ازمیر و آنتالیا اشاره کرد.‎ رئیس جمهور ترکیه رجب طیب اردوغان است که در سال­‎های اخیر تلاش زیادی  تغییر زیر ساخت­‎‌ها و نزدیک کردن آن­ها به استاندارهای جهانی داشته است.

موقعیت جغرافیایی ترکیه به­ گونه‌­‎ای است که در شمال به دریای سیاه می‌‎­رسد، گرجستان و ارمنستان همسایگان شمال­ شرقی آن هستند و در شرق با آذربایجان و ایران همسایه است. سوریه و عراق نیز در جنوب­‎‌شرقی ترکیه واقع شده‌‎­اند و غرب و جنوب­‎‌غربی آن به دریای مدیترانه و اژه منتهی می‌­‎شود. اما همسایگان اروپایی آن را یونان و بلغارستان تشکیل می­‎‌دهند که در شمال­‎‌غربی این کشور قرار دارند.

همانطور که در مقدمه هم عنوان کردیم به سبب همین موقعیت جغرافیایی خاص­، در کنار پیشرفت‌­‎های چشم­گیر در سال­‎های اخیر، نزدیکی به ایران، هزینه کمتر برای زندگی نسبت به کشورهای اروپایی و البته طبیعت چشم‌‎­نواز، ایرانیان بسیاری تمایل به خریداری ملک و گذراندن اوقات بیشتر در این کشور یا دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک را دارند. با توجه به همین امر بر آن شدیم که در ادامه شرایط خریداری ملک و قوانین مربوط به آن را به‌­‎طور کامل بررسی کنیم و اطلاعات لازم را در اختیار علاقه­‎‌مندان قرار دهیم.

شرایط کلی خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی

قبل از هرچیز باید مطمئن شوید دارای اقامت کشوری هستید که مجاز به خریداری ملک در ترکیه است که در این مورد ایرانیان جز افراد مجاز به خریداری ملک در این کشور هستند.

 در سال 2013 دولت ترکیه شرایط واگذاری ملک به اتباع خارجی را سهولت بخشید و حداقل سرمایه­‎‌گذاری برای اعطای تابعیت این کشور را کاهش داد. اما کماکان تفاوت‌­‎هایی میان خریداران ترک و خارجی برای خرید ملک در ترکیه وجود دارد که در ادامه به آن‎ها اشاره خواهیم کرد:

• خرید ملک برای اتباع خارجی فقط در مناطقی که توسط دولت ترکیه تعیین شده است امکان­‎پذیر است.
• خریداری ملک در مناطق نظامی- امنیتی ممنوع است.
• هرفرد خارجی حداکثر می‎­‌تواند تا 30 هکتار در ترکیه ملک خریداری کند.
• اتباع خارجی حداکثر می‌­توانند 10 درصد از اراضی و املاک یک ناحیه یا شهر را خریداری کنند.
• اگر اتباع خارجی اقدام به خریداری زمین نمایند و تصمیم به ساخت و ساز داشته باشند باید طی دوسال پروژه‌‎­ی خود را آغاز کنند.

اما در کنار این تفاوت‌‎ها باید یادآور شویم که اتباع خارجی نیز می‌­‎توانند مانند شهروندان ترکیه از بانک‌‎­ها و موسسات مالی درخواست وام برای خرید ملک داشته باشند(البته با در نظر گرفتن شرایط و ضوابط مربوط به بانک­‎ها و موسسات مالی) و امکان خرید اقساطی ملک در ترکیه برای آن‎ها  نیز وجود خواهد داشت که شرکت­‎‌های مختلف فعال در این حوزه می‌‎­توانند کمک شایانی بکنند.

خرید ملک در ترکیه و دریافت اقامت

اما پس از در نظر گرفتن شرایط کلی خرید ملک در ترکیه باید عنوان کنیم که با توجه به میزان سرمایه‌‎­ای که برای خریداری در نظر گرفته‌‎­اید مزایایی به شما تعلق خواهد گرفت، مانند پاسپورت ترکیه، اقامت دائم یا  اقامت توریستی موقت. قابل ذکر است که مسئول بررسی درخواست اقامت شما در ترکیه وزارت کشور جمهوری ترکیه است و خرید ملک به تنهایی ضامن دریافت اقامت نخواهد بود، پس بهتر است قبل از هر اقدامی برای خرید ملک خصوصا به قصد دریافت اقامت صحت این امر را از وزارت کشور ترکیه یا سفارت آن در کشور مبدا جویا شوید.

در قوانین جدید در خصوص خرید ملک در ترکیه عنوان شده است که سرمایه­‎‌گذاران خارجی می­‎‌توانند با پرداخت حداقل مبلغ 250 هزار دلار برای خرید ملک صاحب پاسپورت ترکیه برای خود، خانواده و فرزندان زیر 18سالشان شوند، که البته خریدار تا 3 سال اجازه‌­‎ی فروش خانه را نخواهد داشت.

 اما اگر سرمایه شما کمتر از 250 هزار دلار است بازهم می‌‎­توانید صاحب خانه و اقامت سه ساله توریستی موقت شوید(البته این میزان باید حداقل 60هزار دلار باشد) که این نوع از اقامت طبق شرایط و ضوابط خاص قابل تغییر به اقامت 5 ساله و حتی دائم خواهد بود( گرچه این به معنای دریافت پاسپورت ترکیه نیست) دراین نوع اقامت شما اجازه کار خواهید داشت و برای گرفتن اجازه کار باید جداگانه اقدام کنید.

اگرصرفا به‎­‌دنبال خرید ملک در ترکیه هستید و داشتن اقامت دائم یا پاسپورت این کشور چندان اهمیتی ندارد، حداقل مبلغی که برای یک خانه­‎‌ی معمولی و 50 متری نیاز خواهید داشت 150هزار لیر خواهد بود، که با توجه به فاکتورهای متعدد از جمله شهر، منطقه، متراژ و امکانات ملک قیمت تغییر خواهد کرد. به طور مثال در شهرهای پرطرفدار مانند استانبول شما می‌­‎توانید خانه با هرمترمربع 2000 لیر تا 8000 لیر پیدا کنید(دربخش­‎‌های اروپایی و لوکس­ قیمت هرمترمربع به 16هزار لیر نیز می‎­‌رسد) یا در شهر ازمیر که یکی دیگر از مقاصد ایرانیان در سال‌­‎های اخیر بوده است حدود قیمت هرمترمربع 3500 لیر عنوان شده است.

لازم به ­ذکر است درصورت اجاره­‎‌ی خانه در ترکیه با توجه به قوانینی که از سال 2020 اجرا می‌­‎شود شما فقط می‌­توانید اقامت یک ساله­‎‌ی توریستی دریافت کنید که بلافاصله برای سال بعد قابل تمدید نیست.

قدم‌های اساسی برای خرید ملک در ترکیه

پس از آن­‎که هدف و بودجه‌­‎ی مورد نظر خود را برای خرید ملک در ترکیه مشخص کردید بهتر است حتما به نکاتی که در ادامه عنوان خواهیم کرد نیز توجه داشته باشید تا یک خرید مطمئن با ریسک کمتر داشته باشید:

قدم اول: تحقیق

بازار خرید و فروش ملک در ترکیه در سال‎­‌های اخیر رشد بسیاری داشته است و شما در این کشور با هزاران مشاور املاک و هزاران ملک روبه­‎‌رو خواهید شد که هرکدام از این کارگزارها توصیه‎­‌ها و پیشنهادات متفاوتی برای شما خواهند داشت. بنابراین ابتدا سعی کنید با مطالعه­‎‌ی منابع معتبر و وب‎­سایت­‎‌های مرتبط تا حد امکان خودتان اطلاعاتی را در این زمینه به‌‎دست بیاورید تا احتمال به دام افتادن توسط کلاهبرداران، خرید اشتباه یا ازدست رفتن سرمایه‌­‎‎ی خود را به حداقل برسانید.

قدم دوم: پیداکردن یک کارگزار قابل اعتماد

پس از بررسی آژانس‎‌های املاک و کارگزارهای مختلف از جهات گوناگون مانند سال‎‌های فعالیت یا میزان رضایتمندی خریداران قبلی، یکی از آن­‎ها را انتخاب کنید. پس از آن مطمئن شوید که کاملا خواسته‎­‎‌ی شمارا متوجه می‎‌شوند و با توجه به گستردگی کشور ترکیه و شرایط خاص هرمنطقه و شهر(ازلحاظ آب و­هوا، فرهنگ، مناظر طبیعی و حتی قیمت) می­‎‌توانند مناسب­‎‌ترین ملک را برای شما پیدا کنند. سعی کنید حتما به‌­‎طور صریح و واضح نیاز و هدف خود را از خرید خانه با آژانس درمیان بگذارید یا اگر در این امر ناتوان هستید و تسلط کافی به زبان ترکی ندارید از یک وکیل مطمئن بهره ببرید.

قدم سوم: سفر به ترکیه

زمانی که قرار است در یک کشور دیگر ملکی را خریداری کنید به‌­‎طور قطع بهتر است که شما قبلا به آن کشور سفر کرده  و با سبک زندگی افراد، هزینه­‎‌های زندگی و شرایط موجود درمنطقه مورد نظرتان آشنا شده و همه‌‎ی موارد را از نزدیک و شخصا بررسی کنید. خوشبختانه برای ایرانیان این امکان فراهم است که بدون ویزا به مدت سه ماه در ترکیه اقامت داشته باشند که این مدت فرصت مناسبی برای تحقیقات بیشتر و تصمیم بهتر خواهد بود. از شهرهای پرطرفدار برای خرید ملک در این سال‎­‌ها می‌‎­توان به استانبول، ازمیر، آنکارا، آنتالیا و آلانیا اشاره کرد.

قدم چهارم :تحقیق در مورد ملک مورد نظر

دراین مرحله پس از آن‎­که ملک خود را انتخاب کردید حتما در مورد شرایط و اعتبار سند از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه (tapu ve kadastro) استعلام بگیرید. در خصوص مالیات مربوط به ملک، بدهی بانکی و محدودیت­‏‎‌های قانونی ملک نیز تحقیقات لازم را انجام دهید. حتی در مواردی که قصد خرید خانه‎­‌های پیش فروش را دارید حتما در مورد صحت و سقم پروژه تحقیق کنید.

مدارک و هزینه­‎‌های مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه

قطعا برای خرید ملک در این کشور علاوه بر سرمایه به یک سری مدارک معتبر نیز احتیاج دارید که در ادامه به آن­‎ها می‌­‎پردازیم:

• گذرنامه‌­‎ی معتبر با ترجمه رسمی
• کد مالیاتی محلی( شما می‎­توانید با مراجعه به اداره مالیات شهر مورد نظر و ارائه مدارک مورد نیاز اقدام به دریافت این کد 10 رقمی نمایید)
• افتتاح حساب بانکی با استفاده از کد مالیاتی
• مدارکی که محل سکونت شما در کشور خودتان را اثبات می­‎‌کند(مثل قبض برق)
• دو قطعه عکس پاسپورتی

 در کنار این مدارک و هزینه‌­‎ی خریداری ملک که توسط کارشناس شهرداری(ekspertiz) قیمت­‎‌گذاری می‌­‎شود هزینه‎­‌های جانبی این خرید را نیز باید درنظر داشته باشید:

• عوارض شهرداری یا مالیات ملک که چیزی درحدود 2 درصد ارزش ملک عنوان شده است.
• هزینه‌‎­های انتقال سند مانند 4درصد ارزش ملک، پرداخت مالیات به دفتر اسناد و املاک (گاهی 2 درصد خریدار و 2 درصد فروشنده و گاهی 4 درصد برعهده خریدار).
• بیمه اجباری زلزله(DASK) که هزینه­‎‌ی آن با توجه به متراژ متغییر خواهد بود و مبلغی بین 175 تا 250 لیر است.
• هزینه به‎­‌نام زدن قبض‌­‎ها که در مناطق مختلف متغیر خواهد بود.
• هزینه وکیل که مسلما این نرخ برای هر وکیلی متفاوت خواهد بود.
• هزینه گزارش ارزیابی که خریداران مستقیما به اداره اسناد و املاک ترکیه پرداخت می­‎‌کنند و بین 1000 تا 1500 لیر است.
• هزینه مترجم رسمی در صورت لزوم، هزینه کمیسیون بنگاه، هزینه محضری کردن پاسپورت، هزینه گردش سرمایه و هزینه ثبت نام در TAPU.

نکاتی درمورد انتقال سند ملک در ترکیه 

پس از آن­‎که توافق بین فروشنده و خریدار حاصل شد و بیعانه به فروشنده پرداخت و رسید دریافت شد. قطعا خریدار به فکر پرداخت مابقی مبلغ و انتقال سند به نام خود خواهد بود. قبل از هر چیز اگر تسلط به زبان ترکی ندارید باید یک مترجم رسمی مورد تایید دولت داشته باشید. فروشنده به اداره املاک و اسناد و مستغلات ترکیه (TAPU VE KADSTRO) مراجعه می‌­‎کند و درخواست انتقال سند را مطرح خواهد کرد. پس از بررسی ملک از لحاظ قانونی، تاریخی به مالک اطلاع داده می‌‎­شود که در آن تاریخ مالک، خریدار یا وکلای رسمی آن­ها در اداره ثبت اسناد و املاک حاضر می­‎‌شوند تا مراحل اداری انتقال سند را انجام دهند. مدارکی که برای انتقال سند باید به‌‎­همراه داشته باشید به شرح زیر است:

• سند ملک مورد نظر(که دارای مشحصات کامل مالک و ملک است) یا TAPU
• دوقطعه عکس4*6جدید خریدار
• یک قطعه عکس 4*6 فروشنده
• بیمه نامه زلزله
• برگه تسویه حساب مالیات و عوارض شهرداری  یا برگه پایان کار
• اصل و ترجمه پاسپورت معتبر
• در صورت خرید وکالتی اصل و ترجمه رسمی وکالت نامه
• در صورتی که دو طرف به زبان ترکی صحبت نکنند حضور مترجم رسمی با ارائه مدارک رسمی الزامی است

پس از طی مراحل قانونی و دریافت سند نیز می‌‎­­توانید برای دریافت اقامت خود از طریق خرید ملک اقدام کنید.

نتیج‎­ه‌گیری

اما سخن آخر، قطعا خرید ملک در یک کشور خارجی به­‎‌آسانی خرید ملک در کشور خودتان نخواهد بود. پس بهتر است همان‌‎گونه که در این مقاله هم عنوان کردیم قبل از هر اقدامی از آخرین قوانین و مقررات مربوط به خریداری ملک در ترکیه مطلع شوید یا اگر تسلط کافی به زبان ترکی ندارید از یک وکیل آگاه و مطمئن یا آژانس‌­‎های املاک باسابقه کمک بگیرید تا از خرید خود نهایت لذت را برده باشید.